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半年以上売れてなかったら・・・



売却依頼は、
殆んどの売主様が専属専任の媒介契約を選択して行きます。
レビ・住宅新聞・情報誌等で名の知れた業者」に依頼します。
理由は高く売ってくれそう」だからです。


その有効契約期間は、3ヶ月に限定されます。
同業他社は
3ヶ月間は営業が制限されます。
しかし、その有効期限は他社には全く分かりません。
個人情報保護法で第三者が知る事は出来ません。

同業他社が営業で動けるのは、有効期間が切れた時の一瞬です。
物件が売れなくて、売主が売却方法を見直す時だけです。


専属専任契約の本来の趣旨は、売却権利を1社に任せ、
その会社を中継して不特定多数の業者に情報を流し、
買い手を早く探して売主の利益を図るものですが・・・

不動産の売買における仲介手数料は、依頼者から貰うの原則です
売却依頼であれば売主から、買い手の依頼があれば買主から貰えます。
売却依頼物件で自社で買手も見つけると、売主・買主の両者から貰えます。

仮に、3,000万円の成約したら、仲介手数料は、
(3,000万円×3%+6万円)×1.08=103.7万円で
約100万円
買主を他社の紹介で成約すると、100万円がその紹介業者に行きます
業界では長年の慣習ですが、「元付け業者」は納得できません。
自社で買主も見つければ、200万円です。

6,000万円の成約でしたら、
(6,000万円×3%+6万円)×1.08≒200万円
両者からでは、195万円×2=400万円。


こんな美味しい話、逃したくない、自社で買手も探したい と思うのが
業者の本音です。ですから、予約が入っている”とか、契約した”とか、
様々な
断る理由を並べるのが通常です。


不動産屋は、何と言っても物件ありきです。
「売り物件があるか?」です。


売り物件をを集める為に、テレビを始め毎週の住宅新聞・ウェブ等で、
宣伝して会社名を一般大衆の潜在意識に刷り込んで行くのです。

それを何年も繰り返されているから、実績もブランドを築いたのです。
結果、売り物件が必然的に転がり込んで来るのです。


一方、売主も高く売れるかもと期待して相場の10~30%増し価格
設定します。要は、売主としては物件が高く売れればいいだけです。



そんなシナリオで、売れればラッキーですが・・・


価格設定が
高過ぎて、シナリオが外れた場合が問題です。


売り出した頃は、物件案内も結構来ますが
価格交渉で中々折り合いが着きません。
売主としては、これだけ見る方が来るのだから 
じき決まるだろうと楽観視していますが、

月日が経つに従って、案内も段々少なくなって来ます。

3ヶ月頃位から、高すぎたかなぁ-と思うようになります。

その頃からは、値引をしても何故か中々決まりません。
売主も少々焦りだしてきます。

業者は、
売主から早く売却するようにはっぱ」をかけられる頃から、
初めて、しぶしぶ他社の紹介も受けるようになるのです。 


物件にも売り頃があります。3ヶ月位では売りたいものです。
期間を経て値引きしても売れないと、何かあるから売れないのだろう
と思って来る様になります。そして、そろそろ又、値下げして来る
だろうなぁと、じっくり読んでいる方もいます。


現在、沖縄県は勿論、全国的に不動産価格が上昇しています。
特に、県では土地の需要が旺盛ですが、供給が絶対数足りません。


売却物件は、価格が
“相場”なら、
中古マンションで1・2ヶ月、土地・戸建でも3・4ヶ月が目安です。

売主は、専属業者に何度も物件案内をして貰うと情も湧いて来ます。

それで、ついつい何回か契約更新をして行きます。
そして、あっという間に3ケ月・半年・1年が過ぎて行きます。

3ケ月から半年の期間には、値引き額も結構している筈です。
今まで
専属契約にして至った結果ですから、次はいっそのこと

一般契約にして、専属業者に新たに何社か加えたらどうでしょうか?
業者も違えば、顧客情報営業方法も変わって来ます。



今や完全に
ネットの時代です。ネットで物件を探しています。
ネット物件を載せていれば、会社の名前は殆んど関係しません。



物件が売れるか?
否かは物件内容価格で決まるのです。


売却額は、専属専任又は一般で契約しようが変わりません。
何故なら、買手が業者を介してどんなに値引き要求して来ても、
値引き額を決めて“売る価格”を決めるのは、売主だからです。


物件売却は、
借金を清算して如何にお金を多く残すか?が命題です。


その為には、下記の2通りが考えられます。


※ 
一つ目は、「設定価格」或いは「相場以上」で売れるか?です。

中古マンションも、需要が旺盛です。
中古マンションと言えども、新築同然にリニューアルされており、
直ぐ入居出来てしかも新築の約2~3割安ですから人気があります。
販売事例が沢山ありますから、相場が確立されています。
それに、
新築マンションも次から次へと売り出されて来ますから、
中古マンションが需要が旺盛と言っても価格にブレーキが掛かります。
相場の10%増し位の取引と推定します。


土地中古戸建ては、需要は相当あります。供給が全く足りません。

特に、土地においては、規模で、住宅地、アパート・マンション用地、
その他、多種に需要があり、相場以上で売れる事は十分あります。

中古戸建て住宅においても、「介護のため実家の近くでなければ」
「子供は近くに住まわせたい」「子供の学校区を変えたくない」
等々の理由で、特定の地域にこだわる方が結構います。

それに、同一地域に同じ物件は二つと存在しません。
ですから、相場以上でも売れる事も良くあるのです。



※ 
二つ目は 仲介手数料を如何に割り引きが出来るか?です。

殆どの方が依頼する際、専属専任の媒介契約で締結しています。
契約書では、売買契約額に応じての、
仲介手数料明記されます。

その数字を見ると「高いなぁー」と、一瞬は思いますが、
業者も「高く売れるかもしれないと、期待を持たせます。
話を聞いている内に、本人も“高く売れる”と自信を持って来ます。
それに、仲介手数料は売り出し価格に上乗せされていて、その場で
現金が出る訳ではありませんので、
高いと言う実感は湧きません。
サインします。

何か月かして価格も決まり、買手は金融機関に融資申し込みをします。
そして、約1ケ月後、決済の時、先ず金融機関への残債務を清算します。
そして、業者への仲介手数料司法書士代も同時に現金で支払います。


残債務を清算して見ると
手元に残るお金は僅かと言う場合があります
その際、我に返ります。司法書士への登記料は、割り切れても、
仲介手数料は、高い!と思うそうです買手からも同額を貰うのを
目の当りにすると“
貰い過ぎ”の実感をすると言います。

自分が専任にしたのだから、割引いて欲しいと本音では思っています。
しかし手数料の割引を求めるなら、媒介契約する前に話すべきです。



一方、仲介手数料は=成約額×3%+6万円 という簡便算式は、
貰っていい上限価格であって、割引を要求しても良いのです。しかし、
高く売れると「仲介手数料は大した額ではない!」と勝手に思い込み、
割り引の要求しないだけなのです。

売買額が小さければしょうがない、と割り切れますが、
それが
3%1.5%だったら、さらに1%だったら、
お金は、何百万も残っていたかも知れません。


仲介手数料の割引は、決して侮れません!

名のある会社ほど
経費が掛かっているから、
仲介手数料の割引は厳しいと思います。


弊社は、少人数でやっている小さな会社ですから不要な広告経費を
掛けません。その代わり、仲介手数料を思い切り割引還元します。

今や完全に
ネット時代です。購入者はネットで物件を探しています。
ネット物件を載せていれば、会社の名前は殆んど関係しません。

物件が売れるか?
否かは物件内容価格で決まるのです。


弊社はネットを十分に活用しています。
経費を掛けないからこそ、
手数料の割引が出来、結果的に、ユーザーにお金を残せるのです。
連絡をお待ちしています。


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